杨育中：背水一战 绝处逢生

　　金色公馆共占地56亩，土地成本5073万元。取得土地是一个充满艰辛曲折的过程，原土地因销售不力，开发资金链断裂，导致项目烂尾，无法支付我公司工程款项。经市政府多方协调，最终将原项目住宅用地作价，充抵债务过户给了我公司。当时，房产市场十分低迷。2014年末，我们调研潜江市场共有注册开发公司60余家，大小在建开发楼盘30余个，库存200余万平方。潜江每年正常去化量约在60万平方左右，消化市面库存至少需要3—4年，进入这样的市场，必定存在高风险。集团公司审时度势，制订了“少量投入，低价销售，快速回笼”的思路。对此，我们做产品设计时，调低了容积率，从3.0调到2.2，将原有30层调为11层与17层相搭配。总建筑面积8万方，沿街商业7000方，地下室4000方，车位配比0.6。户型以110—140平方米三房为主力户型，多做面积赠送概念，最大限度控制成本，满足低价销售要求。项目启动初期，我们就明确了要将金色公馆打造为潜江最具性价比楼盘的产品定位。实践证明，我们的定位是准确的，贴合了市场需求，受到当地业主高度认可。有了好的开发思路和好的产品设计，还需要有务实精干的团队去执行。集团公司和宜昌分公司，对我们置业公司高度信任，充分授权，人事权完全下放。我们聘请了以前的老同事、老专家。2015年6月，团队组建完成，每次会议都告诫大家，我们面临的是一场没有硝烟的攻坚战，只有背水一战，才能绝处逢生。令人欣慰的是，这支团队，没有被困难吓倒，敢打硬战，善于攻坚，并且涌现了一批认同利达文化，愿与利达休戚与共，愿为利达事业发展贡献力量的优秀员工。

　　金色公馆入市之初，市场低迷。我们在销售思路上，突出“稳”字，低价入市，先聚人气，低开高走，逐步拉高价格；在工程上分期建设，以销定产，减少投入，不造成新的资金积压。2016年行情看涨，我们突出“快”字，抢抓行情，快速建设，调高价格，快速销售，与同区域及潜江市其他楼盘相比，我们做到了建设最快，销售最快。从2015年12月一期开盘，截止2017年2月，共销售2.2亿元，回笼2亿元；住宅去化95%，商铺去化50%。

　　在成本控制上，精打细算。所有对外合同，采取货比三家的内部招投标制度，由工程部初谈，分管工程老总审定，最后报总经理审核签定。在安全文明施工和质量管理上，严格按照“确保市优，争创省优”的标准进行管理，确保施工期间无重大安全事故。在工程资金支付上，从不拖欠农民工工资，从不拖欠各类工程款项，从不给当地政府添麻烦、出难题。这一点，受到当地政府重点表扬，潜江市房管和建委部门，每次开会，都会把金色公馆作为先进典型进行推广介绍。

　　同时，公司制订《管理纲要》，建立健全并实施九大管理制度，我们重点抓了工程款项支付制度，由工程部提出申报，分管副总审核后，报总经理审定签字；对于销售管理，所有特殊折扣优惠，必须报总经办审核批准。销售台帐与财务台帐，每天对帐清理。同时，我们实施公司例会，部门例会，总经办会议等会议制度；落实计划总结、资产采购、业务招待制度；完善档案管理、合同管理、印章管理和作息考勤制度。特别是财务管理，所有款项进出，必须手续齐全，票务规范，帐务清晰。所有支出，务必有据可查。我们提出的目标是，力争金色公馆的财务管理成为整个集团公司的标杆样板。经过近两年的运作，我们与政府各部门，农行建行农商行，国税地税等部门，建立了良好的政企、银企、税企关系。建委和房管部门将金色公馆作为先进典型。农行、建行专人服务，按揭放贷非常迅速。2016年底市政府将我们列为纳税大户进行重点表彰，金色公馆在当地各界有口皆碑。

　　周军副主席曾经善意地提醒过，希望金色公馆不要虎头蛇尾，我们一直将这个提醒谨记于心。一个中小型楼盘，开发周期一般为三年，如果说第一年我们做到了虎头，第二年我们做到了熊腰，那么第三年，我们力争做到豹尾。虎头，熊腰，豹尾，才能有始有终。2017年，清盘扫尾，压力仍在。一是来自销售，住宅尾盘，商铺和地下车位，都是硬骨头；二是来自工程，一二期面临交房，怎样顺利地把房子交给业主；三是来自税收清算，怎样做好帐目，合理纳税。我们针对上述问题，一是在总体工作思路上，突出“快”字，快速清盘，快速收尾。杜绝骄傲轻敌思想，充分认识项目清盘难度，继续发扬攻坚克难的团队作风，确保做好项目收尾工作；二是在工作重点上，按期交房，尽快办理决算。销售3500万元，回笼资金3500万元，一期工程上半年顺利交房，二期工程年底争取交房，下半年开始税务清算工作；三是在营销策划上抢抓机遇去化。上半年抓住三波行情，即春节返乡、三月小阳春、五一节假日。力争上半年住宅和商铺全部去化，地下车位去化一半，年底全部去化；四是在工程建设上，在保质量的基础上，加快进度。一期工程完善细节维修，完成综合验收，力争四月份顺利交房。二期工程加快工期，确保年底全部建成交房；五是在财务筹划上，提前做好税务筹划。合理调度资金，税务清算早准备，下半年启动税务清算；六是在物业管理上，抓好抓早，争取主动。前期物业进场之后，迅速开展工作，做好一期提前装修管理和正式交房准备，为业主提供良好的物业服务。（作者系潜江市彩富置业有限公司总经理）